השכרת דירה למגורים

אחת ההכנסות הבודדות שנותרו פטורות ממס, הינה הכנסתו של יחיד מהשכרת דירה למגורים. אך כפי שיובהר להלן, לסוגיית המיסוי המתייחסת להכנסות מדמי שכירות מהשכרת דירת מגורים יכולה להיות משמעות רבה, הן ביחס להיבטי המס השוטפים בגין דמי השכירות עצמם, והן ביחס להיבטי המיסוי בעת רכישת ו/או מכירת הדירה.
יש להבדיל בין השכרה לצורך מגורים לבין השכרה לעסק.

השכרה למגורים:
קיימים 3 מסלולים:
1. מסלול הפטור – כשקיימות הכנסות מדמי שכירות שאינן עולות על 4,980 ₪ (תקרת הפטור נכון לשנת 2013), ובתנאי שמדובר בהכנסות של יחיד מדמי שכירות למגורים.
יוער בעניין זה: אם ההכנסות מדמי השכירות עולות על תקרת הפטור, אזי יש להפחית את ההפרש מתקרת הפטור. משמע, אם דמי השכירות מכלל הדירות של המשכיר הם 9,000 ש”ח לחודש, הרי הסכום הפטור – אפס.
להלן התנאים לזכאות לפטור:
• ההכנסה אינה מסווגת כהכנסה מ”עסק”, כלומר, לא מדובר באדם שעוסק בהשכרת דירות למגורים.
• הדירה מתאימה להגדרת “דירת מגורים” בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963 (להלן: “החוק”). משמע: יש בה מקלחת, שירותים ומטבח, והיא ראויה לשימוש למגורים.
• השוכר יכול להיות יחיד או חבר בני אדם (שאושר על ידי הנציב). השכרה לחברה, ככלל, שוללת את הפטור.
• יחיד המשכיר כמה דירות מגורים יזכה לפטור ממס, כל עוד סך כל ההכנסות מכל הדירות אינו עולה על התקרה הקבועה בחוק. לצורך חישוב התקרה יש לצרף להכנסות היחיד גם הכנסות מדמי שכירות של בן זוגו המתגורר עמו, או של ילדו עד גיל 18 (לפי עיקרון ה”תא המשפחתי”).
• תנאי נוסף לקבלת הפטור הוא שבידי המשכיר מסמך בחתימת ידו של השוכר, המאשר כי הדירה משמשת לו למגורים בלבד.
• חוק הפטור קובע כי כאשר ההכנסה עולה על תקרת ההכנסה הפטורה (4,980 ₪ בשנת 2013), הרי יש להפחית אותה בגובה הסכום העודף. כלומר, כל שקל עודף מעל תקרת הפטור מפחית בשקל את סכום תקרת ההכנסה הפטורה (“התקרה המתואמת”). המשמעות היא שאם סך דמי השכירות עולים על כפל תקרת הפטור – הפטור נעלם לחלוטין. כמו כן, ניכוי הוצאות, קיזוז הפסדים וזיכוי ממס אפשריים רק על חלק ההכנסה החייב במס מעבר לתקרה המתואמת.

2. מסלול מס בשיעור 10%
זהו מסלול מס המתאים לבעלי כמה דירות, כאשר הם אינם עונים לתנאים שהוצגו לעיל. יש לשים לב לדגשים הבאים: המסלול מתאים למקרים שבהם המשכיר הוא יחיד. ידועים מקרים שבהם פקידי השומה לא התירו כניסה למסלול במקרים שבהם, לטענתם, השכרת הדירות בידי אותם בעלים עלתה לכדי “עסק” של ממש, ולכן הם חייבים במס שולי מלא. כיום, לא ברור מהו קו הגבול שמציין מתי הכנסה מדמי שכירות עולה לכדי “עסק” ומתי היא בגדר הכנסה פסיבית. סוגיה זו נמצאת בדיון בבית המשפט כדי ליהנות ממסלול מיוחד זה יש לעמוד במספר תנאים:
• מסלול זה מוגבל ליחיד. משמע, חברה בע”מ המשכירה דירת מגורים אינה יכולה ליהנות ממנו. חברה משפחתית, לעומת זאת, יכולה לעשות שימוש בסעיף זה
• הדירה המושכרת צריכה לשמש למגורים בישראל. משמע, השכרה לעסק לא מאפשרת את קבלת הטבת המס הזו. ביחס להשכרת דירות בחו”ל יש הקלה אחרת, אשר נתייחס אליה בהזדמנות אחרת.
• הזכאות לבחירה במסלול זה מותנית בכך שההכנסה אינה עולה בידי היחיד לכדי הכנסה מ”עסק”, כלומר, לא מדובר ב”עסק” של השכרות.
• הנישום צריך להקפיד לשלם לפקיד השומה את המס החל על ההכנסה מהשכרת דירת המגורים, ולעשות זאת תוך 30 יום מתום שנת המס שבה הייתה ליחיד הכנסה מדמי שכירות, אלא אם שילם בשנת המס מקדמות על הכנסתו זו.
• שיעור המס 10% הוא על ההכנסה ברוטו. משמע, לא עומדת ליחיד הזכות לנכות פחת, הוצאות מימון, אחזקה או כל הוצאה אחרת שעמד בה, וששימשה אותו לצורך הפקת ההכנסה.
• היחיד אינו זכאי לקיזוז הפסדים כנגד ההכנסה, לזיכויים מהמס (כדוגמת נקודות זיכוי), או לפטור (כדוגמת פטור ממס לנכה).
** יחיד הבוחר במסלול זה יכול לא להגיש דוח שנתי על הכנסתו זו, אם סך כל ההכנסה לא עלתה על הסכום הקבוע בחוק (בשנת 2012 פטור מהגשת דוח יחיד שהכנסותיו מדמי שכירות לפי סעיף זה לא עלו על 331,000 ש”ח).

3. מסלול מס שולי
על פי מסלול זה, ההכנסות מדמי שכירות מצטרפות להכנסות האחרות של הנישום ומתחייבות במס בהתאם לשיעורי המס השולי שלו. בחירה במסלול זה כדאית כאשר ישנן הוצאות שוטפות רבות בגין הדירה, שאותן ניתן לקזז כנגד ההכנסה מדמי השכירות, למשל: הוצאות ריבית גבוהות בגין הלוואה, הוצאות שיפוץ, הוצאות אחזקה וכדומה. במצב עניינים זה, ההכנסה לצורכי מס קטנה מאוד לאור מרכיב ההוצאות הדומיננטי. בנוסף נציין כי בתקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירת מושכרת למגורים), התשמ”ט-1989 (להלן: “תקנות פחת”), נקבע כי בעל דירה יכול לתבוע פחת מואץ בשיעור של 2% משווי הדירה.

השכרה לעסק:
א. על פי תכנית בניין ערים אסור לנהל עסק בדירת מגורים אסור להשכיר את הדירה לצורכי עסק, מאחר שהמשכיר עלול להיות חשוף לתביעות משפטיות וקנסות.
ב. גם אם מתברר שלכאורה ניתן לנהל עסק בדירת המגורים, אין די בכך. על פי דיני רישוי עסקים, חייב העסק, על פי רוב, להוציא רישיון ספציפי לנהל עסק מסוגו בדירה. כאשר עסק מתנהל ללא רישיון כזה, מהווה הדבר עבירה על החוק והאחריות לכך נופלת לא רק על כתפי העסק אלא גם על מי שהשכיר לו את הנכס.
צריך להדגיש, כי עבירה על דיני רישוי עסקים היא עבירה פלילית, והגשת כתבי אישום עקב הפרת החוק היא דבר שבשגרה.
ג. נכון להיום, החוק נותן פטור ממס על השכרת דירה רק כאשר היא מושכרת לצורכי מגורים. אולם, כשהדירה מושכרת לעסק, מוטל עליה מס שולי או 30% מס, לפי הגבוה (אם בעל הנכס מעל גיל 60 אז 10% מס תחילי או מס שולי, לפי הגבוה), כאילו עובדים במשרה נוספת ואז ההכנסה “מתלבשת” על ההכנסה הנוכחית שיש לבעל העסק. המשכיר צריך לדאוג לאישור ניכוי מס במקור, שכן אם אין לו אישור שכזה, השוכר מחוייב בעת תשלום דמי השיכורת העסקיים, לנכות במקור 35% מס מדמי השכירות שהוא משלם.
ד. לצורך ביטוח לאומי – זהי הכנסה פאסיבית שעליה משלמים 12% ביטוח לאומי.
ה. כשמוכרים דירת מגורים, ניתן בנסיבות מסוימות, המפורטות בחוק, לקבל פטור מתשלום מס-שבח. הפטור חל רק על דירות מגורים, ולכן נשאלת השאלה, מה הדין בהשכרת דירת מגורים לעסק, כשמיד לאחר מכן מעוניינים למכור את הנכס.
אחד מתנאי הפטור עפ”י חוק מיסוי מקרקעין הוא כי הדירה שימשה בעיקרה למגורים. (במידה וחלק העסק עובר את ה-20%, הפטור ממס שבח עלול להישלל)
על פי החוק, דירת מגורים נחשבת לכזו גם על פי טיבה. המבחן אינו אם הדירה משמשת בפועל כדירת מגורים או כעסק, אלא האם לפי יעודה והמבנה שלה, היא מיועדת למגורים. המבחן הוא טכני ומשפטי, ותלוי גם באופן שבו הוגדרה הדירה בהיתר הבנייה שלה וגם אם יש בה, פיזית, את כל המתקנים הקיימים בדירה המיועדת למגורים.

מאמר זה אינו מהווה חוות דעת ובשום מקרה אינו מהווה תחליף לפנייה לרואה חשבון / עורך דין